房地产社畜 第4章 第四章 枯燥乏味

计划运营工作进行了已经快5个月了，林昊然对目前手上的这些工作也越来越得心应手，得益于他极强的学习和领悟能力。

但是往往在工作上手头的事越得心应手，就越意味着你没有接触到新的知识了。对于一个像海绵一样渴求成长和进步的年轻人来说，停滞就代表退步。林昊然显然不希望处在这种境遇里。

还有哪里可以学习和提高呢，林昊然再次复盘起了自己的工作。

运营工作第一个模块首先就是开会，开会要做的工作一就是和领导确认开会的时间议题议程，二是收集开会资料，三是准备会议室，四是做会议纪要。

回想起在整个流程里，自己好像发挥的作用并不大，时间和议程问问领导就行，会议材料都是收上来别人做的，即使做的不好领导也是骂别人，自己唯一动手做的可能就是会议纪要了，但是会议纪要这东西好像谁都能做。

总结下来就是开会这个活可替代性很强，没什么门槛，唯一觉得有提升空间的就是跟着大领导开会，学习所谓的领导思维，但是这对于目前的他来讲，太空泛了。

然后林昊然又复盘到了计划管理这个模块上。

计划按维度不同大概分为项目总控计划，年度计划，季度计划，专项计划，有时候还有月度计划，但是这个在公司好像执行一段时间就没执行了。在这个模块工作上，林昊然要做的就是把计划模板按时下发下去，项目和部门填完后再按时收回来，整合一下，给领导审核一遍后正式下发。

这个流程里唯一好像有价值的工作好像就是审核计划，但这恰恰是林昊然最苦恼和无从下手学习的地方。因为他并没有项目经验，因此对计划节点的安排、合理性、完成标准均无法判断，每个项目阶段不一样，业态不一样，差异就更大了。因此他便无法独立完成审核工作。

所以他觉得，项目经验是他今后必须要提升的事，这是他在总部的写字楼内看再多的计划也无法深刻体会和学习到的东西。

“项目计划”，他在自己的小本子上，成长计划页面上写下了这么几个字。这个精致的本子是公司在入职的时候给每个入职员工送的，但很多员工并不怎么在这上面写东西。只有林昊然因为平常需要多记会议纪要的原因，自己也就养成了用文字记事的习惯。

《目标责任书》，这个是林昊然复盘起来觉得最有趣和专业的地方，尤其是这里面涉及到的很多财务知识，线条之间的工作逻辑都有excel中的功能连接在了一起，让他觉得非常有趣，当初令他困惑的IRR、ROE之类英文和数字，再他深刻钻研学习了两周后，也理解了其中的层次和意义。

一般项目会在启动之初和公司签订目标责任书，确定项目整体的经营指标，作为将来评判项目经营好坏的标尺。林昊然运气比较好的是，正好的10月份的时候公司光明的项目正式启动了，便全程参与了目标责任书的编制和签订工作。

目标责任书编制的第一步是要和设计确认项目的规划设计指标，包括各业态的面积，可售面积，容积率，分期规则等等。

第二步是要和项目确定具体的开发时序，可能就涉及到总控计划得完成。

第三步是要和成本确定单方造价、成本分摊和支付节奏，这就又涉及到目标成本得要完成。

第四步是要和营销确定目标售价、推盘节奏、销售节奏、回款节奏等。

第五步是要和财务确定税费标准，起始资金投入等。

这样一来，支出—收入—时间，三条线便串联在了一起，形成了动态的静态项目利润指标，动态现金流指标。一个完整的项目目标责任书也就算完成了。

复盘到这里，林昊然内心还是泛起了一丝成就感，这个模块是算是他觉得既有专业性，又能够独立开展的一个模块了，而且使他对项目的经营的概念有了整体性的了解。

而在其他方面，有过几次熬夜加班到12点写ppt的经历后，林昊然发现自己对ppt，excel等这些办公类的软件使用更熟练了。要知道，在大学里，他对这些软件的概念仅仅是打开，打字，关闭。完全不知道有这么多多样且强大的功能。

“或许我这就是真正的表哥表姐吧”。林昊然想起了网络上对计划运营这个专业的总结评价——一个围绕着各种表格进行工作的专业。

经历了这一轮的复盘，林昊然便越发觉得目前的工作还是比较枯燥的，若想有大的提升，必须得去到项目一线才行。

这个时候，他便越来越憧憬之前人力跟他说的，年底前去项目帮忙做开发报建的工作安排了。