快乐生活之快乐赚钱 第51章 第51章 认识Reits基金

若曦老师：大家已经知道Reits基金就是不动产信托基金。但闭着眼买房都能赚钱的时代已经过去啦，国家不断地对楼市进行政策性施压。即便这样，一些新基建仍在不断诞生，随着社会的发展，好的基础设施建设项目依旧可能会不断增值。

悄悄收租当房东，你肯定也是刚知道有这么一种不买房也能收租金的躺赢方式，肯定急着想学会玩这个基金，使没钱的自己当上房东吃租金，还能享受房价上涨所带来的差价。这其实在国外已通行多年了。

近年来国内正在大力发展基建项目，像修高铁建设机场等等，去年6月国家Retis基金上市了，我们有幸赶上这波红利来大口吃肉，而且每年能够享受国家给的90％的高分红。

首批公募 Reits 覆盖了基础设施的四大领域：收费公路、产业园区、垃圾污水处理、仓储物流。

如果你买了产权类，是拥有相关不动产产权的，到期后，这部分的产权是要通过市场化处置或者原始发起人回购的方式变现的。通俗来说，就是封闭期结束之后，投资建设的房产和设备都还是自己的，可以卖了变现，可以享受地价上涨带来的一部分收益；其它的特许经营权类则不同，你不能拥有这类基础设施的不动产权，只能享受该类设施在合同有效期内的租金红利而已，至于这个不动产的升值或者贬值都与你无关。但每年的分红会不一样。

下面我们再来看看reits可能会面临的风险：

看时间好像有点久，封闭时间久会面临什么问题呢？时间久折价可能会比较大，大白话来翻译一下，其实就是打折。我们可以想一想，自己把钱借出去给别人用，借出去的时间越长，那么收回这笔钱的概率就越小。放在reits上面就是，未来有很多的不确定性，如果一切顺利，那么收益会按照预测那样获取，如果不顺利，收回这笔钱的概率就越小。

另外关键的一点，封闭期 reits 基金是可以进行交易的。由于它是封闭基金，只能在投资者之间相互交易，交易者里面可能会有散户投资者、机构投资者、私募等。

市场上的 reits 基金份额就这么多，想卖出去的话，那去得找其他投资者来接手。大家可以理解为我们要进入到更刺激一点的场内交易中去咯。换句话说，基金的价格在短期内可能会和价值偏离比较严重，短期的价格不是价值说了算，而是和市场的情绪关联度比较大。按照惯例，最终还是会回归价值附近，亏钱基本都是在短期大幅波动中产生。可能上市交易的时候，会因为市场认为它是新事物而暴涨，也可能市场认为它的封闭期太长，上市第一天就破发，这些都是有可能的哈。上市当天涨跌幅是百分之30上下浮动的哦，这点跟我们打新债上市是一样的。

如果我们买reits ，是为了分红而来，那么我们就看它预测的分红来选择认购一部分。老师的话，会选择两条高速公路，广州广河还有浙江杭徽。原因很简单，就是因为它的逻辑简单，就是靠收过路费来赚钱，而且广州和杭州两个城市是相对繁华的城市，收过路费应该能赚不少钱。最关键的还是分红比较高。

如果风险偏好是比较激进的呢，可以选择产业园和仓储物流。逻辑是产业园地价可能会持续上升，且运营、招商做好了也是一笔不菲的收益；反之，这两点没有做好的话，可能就会亏损。至于交易的话，这个交易模式是和股票类似的哦，价格是浮动的，现价买入才可以的。

公募REITs的投资标的与投资者所熟知的股票、债券不同，其投资方向主要聚焦产业园区、收费公路、仓储物流、市政设施、污染治理等基础设施领域。虽然这些分红稳定、杠杆较低、长期回报稳健的行业能够为产品长期稳健运作提供坚实基础，但作为一种金融产品创新，未来基础设施投资的前景仍没有历史验证，其所蕴含的未知风险仍有待观察。

未来公募REITs将在交易所上市，由于其较长的封闭期，可能存在上市折价的问题，且公募REITs二级市场的流动性可能不高，也可能发生一定的流动性风险，因此投资者在参与公募 REITs 二级市场交易时应加强风险意识。

需要注意的是，发行时的“热捧”不代表交易时的“上涨”。公募 REITs在发行时得到了资金的青睐，但绝不代表的上市交易后依然会得到资金的认可。公募REITs上市，也不同于新股发行上市，不能以“打新股”的态度看待公募 REITs上市。